# LandValue

> OSINT-сервис оценки земельных участков в России. По координатам, адресу,
> кадастровому номеру или ссылке на объявление собирает отчёт: цена
> относительно локального рынка, ограничения на строительство, зоны с
> особыми условиями использования, коммуникации, подъезд, риски — и сводит
> всё в оценку 0–100 баллов с вердиктом, что делать дальше.

Отчёт формируется автоматически, обычно за 1–5 минут (в редких случаях
высокой нагрузки — до 15 минут). Работает без установки, веб-версия на
landvalue.ru. Готовый пример отчёта, открытый без регистрации, — в разделе
«Пример: что подаём на вход и что получается на выходе» ниже.

## Чем отличается от досок объявлений

Авито и Циан показывают, за сколько просят. LandValue показывает ещё и то,
за сколько платят — по зарегистрированным сделкам из открытого дата-сета
Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок». Эти два числа расходятся
по стране в среднем в полтора раза, а в отдельных муниципалитетах — сильнее
(см. раздел «Оговорки к данным»).

## Что показываем в отчёте

- Кадастровые данные из НСПД и ПКК: категория земель, ВРИ, площадь, границы
- Охранные зоны и ЗОУИТ, ограничения от ЛЭП, зоны затопления
- Земной покров по спутнику (ESA WorldCover), рельеф, анализ почв
- Климат и сезонность: комфортные дни, длина сезона, зимний потенциал
- Транспорт: расстояние до трассы, время в пути до города, изохрона 30 минут
- Коммуникации: электросети, газ (наличие ГРО и запас мощности на ГРС)
- Инфраструктура рядом: АЗС, магазины, медицина, точки притяжения
- Конкуренты в радиусе 10 и 30 км, расстояние до ближайшего
- Похожие объявления, рыночные цены и ликвидность рынка рядом
- Экономика муниципалитета
- AI-инсайты по собранным данным
- Экспорт отчёта в PDF

## Пример: что подаём на вход и что получается на выходе

Вход: координаты `58.464601, 31.584608` (Новгородская обл., Бронницкое СП,
кадастровый номер 53:11:2100103:174), цель — глэмпинг, радиус анализа 30 км.

Выход: **93 балла из 100, класс 5+ «Исключительный потенциал»**, вердикт
«Отлично — запросить документы у продавца и ехать смотреть».

Вклад факторов, которые подняли балл:

- 104 достопримечательности в радиусе 30 км — +24
- водоём в 2 км — +6
- трасса в 7,3 км — +6
- земли населённых пунктов — +5
- лес в 2 км — +4
- один прямой конкурент в радиусе 10 км (23 — в радиусе 30 км)

Вклад факторов, которые балл снизили:

- ВРИ допускает размещение объектов, но требует проверки ПЗЗ — −10
- короткий сезон, 122 дня — −4,8
- до города 29 минут в пути — −2,4

Риски, которые отчёт называет прямым текстом:

- рыночных данных по этому месту нет — справедливую цену модель не считает;
- населённый пункт газифицирован, но на ГРС дефицит мощности, подключение
  может быть заморожено;
- 23 конкурента в радиусе 30 км при одном в радиусе 10 км — «красный океан».

Полный отчёт открыт без регистрации:
[/r/KXTVJiG2QK](https://landvalue.ru/r/KXTVJiG2QK). Ещё три примера с другими
исходами — 74 балла [/r/L4QJbssES9](https://landvalue.ru/r/L4QJbssES9),
46 баллов [/r/TX9GfBgggL](https://landvalue.ru/r/TX9GfBgggL) и участок,
который отсекается по ВРИ, [/r/JcHjuXKHz6](https://landvalue.ru/r/JcHjuXKHz6).
Цифры в примере — на сентябрь 2026; отчёты живые и пересчитываются при
обновлении данных.

## Из чего складывается балл

Итоговая оценка 0–100 собирается примерно из тридцати факторов. Каждый показан
в отчёте со знаком и величиной вклада, а не только словами. Полный перечень
для конкретного участка виден в разделе «Как считали»; вот из чего он состоит:

- **Право и ограничения**: категория земель, ВРИ и его совместимость с целью,
  ЗОУИТ и охранные зоны, ограничения от ЛЭП.
- **Доступность**: расстояние до трассы, время в пути до ближайшего города,
  площадь 30-минутной изохроны, доступность рынка.
- **Природа**: водоём, лес, заповедник, уединённость, доли леса, воды и
  застройки в земном покрове, рельеф.
- **Климат**: число комфортных дней, длина сезона, зимний потенциал,
  сезонность спроса.
- **Коммуникации и инфраструктура**: электросети, газ и запас мощности на ГРС,
  наличие АЗС, магазина, медицины.
- **Рынок и конкуренция**: конкуренты в 10 и 30 км, расстояние до ближайшего,
  цены и ликвидность объявлений рядом, кадастровая стоимость, экономика
  муниципалитета, точки притяжения в радиусе 30 км.

У штрафов есть потолки: если отчёт упирается в потолок, итоговый балл — это
потолок, а не сумма факторов. Балл не откалиброван по сделкам: это оценка
пригодности локации по открытым данным, а не прогноз цены.

## Чего сервис не делает

- **Не заменяет выписку из ЕГРН.** Показываем открытые кадастровые данные
  НСПД и ПКК, а не саму выписку — её нужно заказывать у Росреестра.
- **Не заменяет ГПЗУ** — его выдаёт местная администрация.
- **Не является отчётом об оценке по 135-ФЗ.** Итоговый балл 0–100 — это
  оценка модели по открытым данным, а не официальное заключение оценщика.
  Если нужна официальная оценка для сделки, суда или банка — это к оценщику.
- **Не заменяет юриста, риелтора и кадастрового инженера.** Проверку
  продавца, договора, геологии и гидрологии на месте сервис не делает.
- **Не оценивает конкретный участок по региональной статистике.** Медиана по
  региону или муниципалитету (раздел «Данные и методика» ниже) отвечает на
  вопрос «дорого это или дёшево по местным меркам», но не на вопрос «сколько
  стоит вот этот участок».
- **Не даёт правовых заключений** и не несёт ответственности за решения,
  принятые на основе отчёта: он носит информационно-аналитический характер.
- **Не показывает данные, которых нет в открытых источниках,** и не
  гарантирует их абсолютную точность — данные приходят из сторонних открытых
  источников, сервис прилагает разумные усилия для их актуальности.

## Тарифы

Без регистрации доступно 2 бесплатных отчёта, после входа открываются ещё 3 —
всего 5. Это не дневная норма, которая обновляется каждые сутки: счёт идёт по
скользящему окну, поэтому исчерпанные отчёты возвращаются не завтра.
Что именно открыто на каждом уровне доступа (анонимный / авторизованный /
платный), сервис публикует как отдельный список на странице тарифов, а не
жёстко фиксирует здесь: список пересматривается.

Разовая покупка и пакеты отчётов (актуальные цены — на /pricing, здесь
базовые значения без учёта акций):

- 1 отчёт — от 149 ₽
- 3 отчёта — от 380 ₽
- 5 отчётов — от 590 ₽
- 15 отчётов — от 1490 ₽
- 50 отчётов — от 3900 ₽

Оплата — через Робокассу (карты, электронные кошельки, интернет-банкинг).
Купленные отчёты не сгорают.

## Данные и методика

- [Цены на землю по регионам России в 2026 году](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-po-regionam-2026): медианная цена сотки по 86 регионам за 10 кварталов. Отдельно ИЖС и садовые участки, отдельно сделки Росреестра и цены объявлений.
- [Цены на землю в Краснодарском крае по районам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-krasnodarskiy-kray-po-rayonam-2026): 43 муниципалитета, 51 554 сделки за год. Спрос в динамике, структура предложения, разрыв между ценой сделок и ценой объявлений.
- [Цены на землю в Московской области по округам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-moskovskaya-oblast-po-rayonam-2026): 41 округ, 55 976 сделок за год. Округа сгруппированы по направлениям от границы Москвы, а не по кольцам: для каждого показан класс транспорта и разрыв между ценой сделок и ценой объявлений.
- [Цены на землю в Ленинградской области по районам](https://landvalue.ru/blog/ceny-na-zemlyu-leningradskaya-oblast-po-rayonam-2026): 18 районов, 22 608 сделок за год. Пояс у Петербурга, Выборгское и Приозерское направления, юг и приграничный юго-запад разобраны отдельно.

Полный список статей — [/blog](https://landvalue.ru/blog); их количество и
темы регулярно пополняются.

Цифры и таблицы с этих страниц можно цитировать со ссылкой на landvalue.ru.
Данные пересчитываются с выходом каждой новой квартальной выгрузки
Росреестра, поэтому при цитировании указывайте дату.

## Оговорки к данным

- Цена в договоре не всегда равна цене сделки. Там, где занижение массовое,
  медиана сделок измеряет привычку декларировать, а не рынок: в Сочи цена
  объявлений выше цены сделок в 4,25 раза при норме по краю около 1,4. Такие
  муниципалитеты на страницах блога помечены отдельно.
- Выгрузка Росреестра публикуется поквартально, примерно через три недели
  после конца квартала, и по отдельным муниципалитетам бывает неполной.

## Ключевые страницы

- [/](https://landvalue.ru/) — главная: ввод координат, адреса, кадастрового номера или ссылки на объявление, запуск анализа.
- [/about](https://landvalue.ru/about) — как устроен сервис: источники данных, из чего складывается оценка, что сервис намеренно не делает.
- [/pricing](https://landvalue.ru/pricing) — тарифы: бесплатный демо-доступ, разовая покупка, пакеты отчётов, что открыто на каждом уровне.
- [/blog](https://landvalue.ru/blog) — статьи с региональной статистикой цен на землю.
- [/compare](https://landvalue.ru/compare) — сравнение 2–5 отчётов по участкам рядом.
- [/oferta](https://landvalue.ru/oferta) — публичная оферта: условия оказания услуги, сроки формирования отчёта, порядок оплаты и ответственность.
- [/privacy](https://landvalue.ru/privacy) — политика обработки персональных данных.
- [/refund](https://landvalue.ru/refund) — условия возврата денежных средств.
- [/contacts](https://landvalue.ru/contacts) — контакты и реквизиты исполнителя.

## Ссылки

- [О сервисе](https://landvalue.ru/about)
- [Тарифы](https://landvalue.ru/pricing)
- [Блог](https://landvalue.ru/blog)
- [Публичная оферта](https://landvalue.ru/oferta)