Цены на землю по регионам России в 2026 году
Медианная сотка под ИЖС во втором квартале 2026 года ушла за 63,4 тысячи рублей. Два с половиной года назад та же медиана держалась на 40,7 тысячи. Рост в полтора раза, и это цена не из объявлений, а из зарегистрированных сделок.
Ниже данные по 86 регионам за десять кварталов, с первого квартала 2024 года по второй квартал 2026-го. По каждому региону мы показываем два ряда сразу. Первый собран из договоров, которые Росреестр уже зарегистрировал. Второй — из того, что продавцы просят в объявлениях прямо сейчас. Разница между ними и есть самое интересное на этой странице.
Откуда взяты цифры
Сначала про источники, потому что без этого таблица ниже ничем не отличается от любой другой таблицы в интернете.
Первый ряд построен на открытом дата-сете Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок». Ведомство выкладывает его поквартально, примерно через три недели после конца квартала. В выгрузке лежит цена, площадь, вид разрешённого использования и кадастровый квартал. Кадастрового номера конкретного участка там нет, и это ограничение источника, а не наша лень. Мы взяли только договоры купли-продажи земли, отбросив аренду и договоры долевого участия. Получилось 1,67 миллиона сделок в витрине.
Второй ряд собран из объявлений о продаже участков, которые наши парсеры сняли с досок за тот же период. Их в базе 1,19 миллиона с указанной ценой за сотку.
Оба ряда разделены на ИЖС и на садово-дачные участки, и сравнивать мы их даём только внутри одного вида. ИЖС с ИЖС, дачу с дачей. Иначе сравнение показывало бы разницу между разными товарами, а не разницу между ценой предложения и ценой сделки. У объявлений вид использования размечен не везде, поле «Категория земель» заполнено примерно у трети, ещё часть читается из заголовка. Поэтому раздельные ряды по объявлениям начинаются позже общего, с середины 2025 года, когда разметки стало достаточно на всю страну. Ранние точки, построенные на десятке регионов, мы обрезаем. Иначе на графике был бы виден скачок покрытия, а читался бы он как скачок цены.
Обе выборки чистятся одинаково. Сначала убираем заведомую бессмыслицу вроде сделки за 500 рублей или участка площадью в тысячу гектаров внутри одного квартала. Потом внутри каждой группы «регион плюс квартал плюс вид использования» отсекаем выбросы по межквартильному размаху в логарифме цены. Фильтр в логарифме получается одинаково строгим и там, где сотка стоит двадцать тысяч, и там, где два миллиона. Регион, где после чистки осталось меньше тридцати наблюдений, в таблицу не попадает вовсе. Медиана по горстке сделок читается как факт, хотя фактом не является.
Ещё один фильтр появился после того, как мы разобрались с Подмосковьем. Договор на дом с участком Росреестр публикует двумя строками, и в обеих стоит полная сумма контракта. В результате «земля» в такой строке стоит как дом с землёй. В Подмосковье это каждая пятая сделка по ИЖС, в Псковской области почти каждая третья, в Челябинской чуть больше процента. Такие строки мы вычищаем, сравнивая цену участка с ценой здания в том же кадастровом квартале за тот же период. Правило и его точность откалиброваны на плацебо-тесте, ложных срабатываний около пятнадцати процентов, и ровно это же правило работает внутри отчёта по участку. Медиана Подмосковья от этого падает с 412 до 307 тысяч за сотку.
Мы показываем медиану, а не среднее. Одна сделка на первой линии Финского залива способна утащить среднее в другую вселенную, медиане на неё всё равно.
Цена сотки по регионам, 2026-Q2
| Регион | ИЖС, сделки | ИЖС, объявления | Сад и дача, сделки | Сад и дача, объявления | Разрыв по ИЖС |
|---|---|---|---|---|---|
| Московская область | 306 990 | 261 937 | 163 934 | 170 000 | -14.7% |
| Краснодарский край | 194 000 | 296 771 | 200 191 | 300 000 | +53.0% |
| Республика Башкортостан | 78 483 | 92 262 | 53 631 | 87 500 | +17.6% |
| Ростовская область | 194 384 | 258 333 | 98 872 | 195 440 | +32.9% |
| Свердловская область | 53 248 | 61 538 | 69 125 | 85 000 | +15.6% |
| Челябинская область | 65 495 | 88 889 | 53 252 | 87 228 | +35.7% |
| Ленинградская область | 160 000 | 202 083 | 147 834 | 194 714 | +26.3% |
| Пермский край | 60 377 | 65 000 | 43 416 | 52 190 | +7.7% |
| Иркутская область | 47 503 | 121 429 | 61 368 | 83 000 | +155.6% |
| Нижегородская область | 88 336 | 88 118 | 63 747 | 108 333 | -0.2% |
| Самарская область | 91 811 | 100 000 | 83 333 | 100 000 | +8.9% |
| Воронежская область | 79 098 | 116 667 | 58 372 | 105 556 | +47.5% |
| Красноярский край | 27 946 | 57 143 | 45 235 | 64 286 | +104.5% |
| Алтайский край | 71 182 | 91 667 | 48 937 | 57 971 | +28.8% |
| Ставропольский край | 105 392 | 290 417 | 108 333 | 266 667 | +175.6% |
| Оренбургская область | 63 392 | 125 000 | 48 432 | 83 333 | +97.2% |
| Республика Дагестан | 60 000 | 425 000 | 53 659 | 250 000 | +608.3% |
| Республика Крым | 205 029 | 420 000 | 182 796 | 285 714 | +104.8% |
| Волгоградская область | 68 763 | 92 308 | 52 042 | 78 788 | +34.2% |
| Республика Татарстан | 208 748 | 100 000 | 126 008 | 171 429 | -52.1% |
| Владимирская область | 67 410 | 57 471 | 52 716 | 56 320 | -14.7% |
| Тверская область | 62 102 | 71 429 | 58 333 | 58 333 | +15.0% |
| Белгородская область | 59 890 | 97 139 | 31 818 | 62 500 | +62.2% |
| Чеченская Республика | 53 333 | 255 000 | 83 333 | 230 000 | +378.1% |
| Тульская область | 68 405 | 60 000 | 43 396 | 58 333 | -12.3% |
Цена в рублях за сотку. Показаны 25 регионов из 86 по числу сделок. Полная таблица со всеми регионами открывается на странице.
Что видно в цифрах
Медиана по стране под ИЖС прошла путь от 40,7 тысячи рублей за сотку в начале 2024 года до 63,4 тысячи во втором квартале 2026-го. Садовые и дачные участки шли следом и вышли на 58,4 тысячи.
Объявления за это время почти не двигались. Медиана предложения по ИЖС три квартала подряд держалась ровно на ста тысячах за сотку и во втором квартале 2026 года сползла до 96 тысяч. Сделки за те же четыре квартала прибавили пятнадцать процентов. Рынок сходится, но не потому, что продавцы уступают, а потому, что покупатели постепенно догоняют запрошенное.
Разброс между регионами больше, чем рост за все два с половиной года. Москва стоит 799 тысяч за сотку, Петербург 733 тысячи, Севастополь 423 тысячи, Подмосковье 307 тысяч. На другом конце Тамбовская область с 12,5 тысячи, Республика Алтай с 16,7 и Ненецкий округ, где медиана держится около девяти тысяч. От самой дешёвой сотки до самой дорогой разрыв в шестьдесят с лишним раз, и это по зарегистрированным договорам, а не по хотелкам.
Медианный регион за десять кварталов прибавил примерно половину. Самый быстрый рост показали не столичные субъекты. Мурманская область прибавила почти восьмикратно, Калмыкия почти вчетверо, Кировская втрое. В таких случаях полезно помнить, что база там была низкая и число сделок небольшое, поэтому проценты выглядят драматичнее, чем рынок.
Почему продавцы просят больше, чем платят покупатели
В 70 регионах из 82, где хватило данных на оба ряда по ИЖС, объявления идут выше зарегистрированных сделок. Медианный разрыв 49 процентов. По садово-дачным участкам картина такая же, 45 процентов и 71 регион из 81.
Часть этого разрыва — обычный торг. Продавец ставит цену с запасом, покупатель сбивает, в реестр попадает результат переговоров. Но большая часть разрыва объясняется скучнее. Объявления и сделки описывают разные товары. На доске висят подготовленные участки в коттеджных посёлках, с подведённым электричеством и подъездом. В реестре рядом с ними лежат наделы в деревнях, доли, паи и участки, которые продавались без всякого объявления, между знакомыми.
Хорошо видно на крайних случаях. В Республике Алтай объявления по ИЖС идут в тринадцать раз выше сделок, в Ингушетии в восемь с половиной. Это не значит, что там торгуются в тринадцать раз. Это значит, что курортные участки на Катуни попадают в объявления, а обычная сельская земля попадает в реестр.
Есть и обратные примеры, о которых конкуренты обычно молчат. В Москве зарегистрированные сделки по ИЖС вчетверо выше объявлений, в Татарстане вдвое, в Подмосковье на пятнадцать процентов. Причина та же самая, только вывернутая наизнанку. Сделки в Подмосковье концентрируются в ближнем поясе, где сотка идёт за миллион и выше, а объявления размазаны по всей области, и половина из них дальше пятидесяти километров от МКАД, где сотка стоит втрое дешевле.
Практический вывод простой. Медиана объявлений годится, чтобы понять, за сколько выставляться. Медиана сделок годится, чтобы понять, за сколько реально уходит. Ни одна из них не отвечает на вопрос, сколько стоит конкретный участок, и никакая региональная статистика на него ответить не может.
Топ-5 регионов по числу сделок с землёй
Спрос мы меряем количеством зарегистрированных переходов права на землю за последние четыре квартала. Это самое честное определение спроса, которое можно построить на открытых данных. Просмотры объявлений и звонки риелторам мы не видим, а сделку видим.
| # | Регион | Сделок за год | Доля страны | К прошлому году |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Московская область | 54 715 | 6.0% | нет ровной выгрузки |
| 2 | Краснодарский край | 51 566 | 5.7% | +2.4% |
| 3 | Республика Башкортостан | 28 964 | 3.2% | -1.6% |
| 4 | Ростовская область | 28 758 | 3.2% | -3.6% |
| 5 | Свердловская область | 26 855 | 3.0% | +4.9% |
Подмосковье держит первое место с 54,7 тысячи сделок за год, это шесть процентов всей страны. Краснодарский край почти догнал, 51,6 тысячи. Дальше Башкортостан, Ростовская и Свердловская области, у каждой около 27–29 тысяч.
Одну вещь про этот рейтинг надо сказать прямо. Полнота выгрузки Росреестра гуляет от квартала к кварталу. У Ленинградской области во втором квартале 2025 года в дата-сете 2942 сделки при её обычных шести тысячах, а годом позже 8268. Прирост в 181 процент здесь описывает работу публикации данных, а не поведение покупателей. Поэтому изменение к прошлому году мы показываем только там, где выгрузка ровная во всех восьми сравниваемых кварталах, а остальным регионам честно пишем, что сравнивать нечего.
Как этим пользоваться
Региональная медиана отвечает на вопрос «дорого ли вообще в этой области». Дальше она бесполезна, потому что внутри любого региона разброс больше, чем между регионами. Участок в пятнадцати минутах от областного центра и участок в двухстах километрах от него живут на разных рынках, хотя в этой таблице попадают в одну строку.
Если вы смотрите конкретный участок, вам нужна цена не по региону, а по его кадастровому кварталу и соседним объявлениям в радиусе нескольких километров. Плюс всё остальное, что определяет цену сильнее географии. Категория и вид использования, зоны с особыми условиями, расстояние до электричества и газа, подъезд зимой, подтопление.
Часто задаваемые вопросы
Откуда берутся данные о ценах сделок
Из открытого дата-сета Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок», который ведомство публикует поквартально на rosreestr.gov.ru. Мы берём оттуда только договоры купли-продажи земельных участков.
Почему цифры отличаются от Циан и других порталов
Порталы считают по объявлениям, то есть по ценам предложения. Мы показываем и их тоже, но основной ряд у нас построен на зарегистрированных сделках. Медианный разрыв между этими двумя цифрами по ИЖС составляет 49 процентов.
Что такое медиана и почему не средняя цена
Медиана делит выборку пополам, половина сделок дешевле, половина дороже. Средняя чувствительна к единичным дорогим объектам, а медиана нет. На земельном рынке, где рядом продаются участок за 300 тысяч и участок за 30 миллионов, средняя не описывает ничего.
Как часто обновляются данные
Объявления пересчитываются раз в неделю. Сделки появляются вместе с новой квартальной выгрузкой Росреестра, примерно через три недели после конца квартала.
Можно ли по этой таблице оценить свой участок
Нет, и мы не рекомендуем пытаться. Региональная медиана показывает уровень рынка, но не учитывает ни расположение внутри области, ни коммуникации, ни ограничения на участке. Для конкретного участка нужен разбор по его координатам.
Проверьте свой участок
Введите координаты или кадастровый номер, и мы соберём отчёт по конкретному участку. Сделки в его кадастровом квартале, объявления вокруг, зоны ограничений, электричество, дороги и оценка того, за сколько такой участок реально уходит.
Условия использования данных
Графики и цифры с этой страницы можно перепечатывать со ссылкой на landvalue.ru. Данные обновляются автоматически, поэтому при цитировании указывайте дату.