Цены на землю в Свердловской области и Екатеринбурге по районам в 2026 году

У Екатеринбурга десять соседей, которые упираются в его границу. В Сысертском округе, с юго-востока, сотку под дом по сделкам покупают за 220 тысяч рублей. В Ревде, заводском городе с юго-запада, за такую же общую границу с городом и те же 35–45 минут на машине платят 51 тысячу, в четыре с лишним раза меньше. В самом Екатеринбурге сотка под дом стоит почти 330 тысяч. Все три числа взяты из договоров, которые Росреестр уже зарегистрировал; объявления тут ни при чём.

Так устроена вся область: расстояние до города само по себе цену сотки не задаёт. Рынков здесь четыре, и у каждого своя цена: город со спутниками, дачные юг и восток, заводские города и малые округа за пределами агломерации. Ниже все 54 муниципалитета, по которым набралось достаточно сделок, и отдельно то, каким цифрам в этих данных верить нельзя.

Что мы считали и на чём

Мы взяли зарегистрированные переходы прав на землю за четыре квартала, с III квартала 2025 года по II квартал 2026 года, и отдельно собрали объявления за тот же период. В каждой строке стоит медианная цена сотки под ИЖС: половина участков ушла дешевле, половина дороже, а один дорогой участок на берегу озера медиану едва пошевелит. Колонка «ЕГРН» отвечает на вопрос «за сколько купили», колонка «Объявления» на вопрос «сколько просят сейчас»; это два разных числа, и разницу между ними нельзя читать как размер скидки. Рядом с ценой стоит число сделок под ИЖС, по которым её посчитали: меньше тридцати наблюдений, и в клетке прочерк. Расстояние меряем от границы Екатеринбурга до ближайшей границы округа, потому что покупатель въезжает в округ через его край.

Одну группу договоров мы в цены не берём. В малых округах области заметная часть сделок с землёй под дом зарегистрирована по цене в несколько тысяч рублей за весь участок, при обычных площадях и на обычных улицах. Мы полезли разбираться и там, где цену договора удалось сопоставить с кадастровой стоимостью того же участка, увидели, что она часто равняется ровно 0,9% от неё или ровно 15%. Два частных лица так не торгуются; похоже на выкуп земли у муниципалитета по льготной цене, доле кадастровой стоимости, и по нормативным актам мы это не сверяли, поэтому говорим «чаще всего». Поэтому договоры дешевле 100 000 ₽ за весь участок в ценах сделок не участвуют, по области это 3 121 из 17 179 договоров купли-продажи, 18%. У правила есть цена: в дешёвых округах оно режет и честные сделки, у семи из них, от Туринского до Ивдельского и Ачитского, рыночных договоров под дом на цифру не хватило, и в колонке ЕГРН там прочерк. Объявлений правило не касается, поэтому в части округов сделка теперь дороже объявления; это не значит, что там продают дороже, чем просят.

Ещё одна оговорка про стыки. Объявление мы сажаем на карту по координате, а часть сделок Росреестр привязывает только к кадастровому кварталу, и на стыке Нижнего Тагила и Горноуральского, Алапаевского и Махнёвского округов, двух Камышловских, а также на части границ Белоярского, Невьянского и Шалинского округов такой квартал накрывает сразу два муниципалитета. Делить его наугад мы не стали, и строки этих округов могут оказаться неполными. Кого в таблице нет вовсе и почему, перечислено ближе к концу статьи.

Таблица цен: 54 муниципалитета

В интерактивной таблице переключайте сделки и объявления, назначение и муниципалитет: строите дом, смотрите ряд ИЖС, ищете дачу, смотрите садовый. В коротких таблицах ниже цены стоят в тысячах рублей за сотку, в скобках после цены ЕГРН число сделок под ИЖС, по которым её посчитали, последняя колонка складывает все сделки с землёй за четыре квартала. СЗ, СВ, ЮЗ и ЮВ обозначают стороны света; Р352 это Серовский тракт, Р351 ведёт на Тюмень, Р354 на Каменск-Уральский, М-12 уходит на запад через Первоуральск и Ревду.

Цены на землю по муниципалитетам

Период: 2025-Q3 — 2026-Q2. Муниципалитетов: 54. Сделок за год: 25 565.

✻ Медиана сделок в этом муниципалитете расходится с ценами объявлений более чем втрое. Для сравнения с соседями она непригодна: заметная часть договоров зарегистрирована по номинальной цене.

⚠ значит, что эту цифру мы ориентиром не считаем; почему, разобрано ниже, в разделе о ненадёжных цифрах. Звёздочка у Нижнего Тагила: ближайшая к Екатеринбургу точка его административной территории лежит далеко к югу от самого города, так что ближе Горноуральского Тагил от этого не становится. У Невьянского округа та же история: его граница подходит к Екатеринбургу на 5 км, а до самого Невьянска ехать ещё несколько десятков километров.

Четыре рынка одной области

Город со спутниками начинается там, где кончается ЕКАД. Верхняя Пышма на Серовском тракте давно срослась с Екатеринбургом, и сотку под дом здесь покупают за 164 тысячи, чтобы каждое утро ездить в город на работу и в школу. Единственный сосед, который перебил городскую цену, это Среднеуральск, городок при электростанции сразу за Пышмой, но там всего три десятка сделок. На другом краю того же пояса Дегтярск, бывший рудничный городок рядом с Ревдой: 30 тысяч за сотку по сделкам.

Дачные юг и восток — это туда, куда из Екатеринбурга едут за домом с землёй и за дачей. Сысертский округ самый дорогой из южных направлений, 220 тысяч за сотку; Полевской, заводской город с дачным поясом вокруг, вдвое дешевле. Белоярский на востоке, спутник Белоярской АЭС и старое дачное направление, продал землю по 212 тысяч, хотя просят там 106: дома для постоянной жизни стоят здесь вперемешку с дачами. Ещё дальше на юго-восток Каменский округ кольцом обходит Каменск-Уральский, большой заводской город: в самом городе сотка 50 тысяч, в кольце вокруг него 22, участками по пятнадцать соток под хозяйство.

Заводские города ломают привычку мерить цену расстоянием. Первоуральск и Ревда упираются в границу Екатеринбурга так же плотно, как Пышма, стоят на трассе М-12 и Пермской железной дороге, но сотку продают за 72 и 51 тысячу, в три и в четыре с лишним раза дешевле Сысертского округа. Похоже, цену здесь задаёт местный спрос, а не близость Екатеринбурга. На севере та же логика: Нижний Тагил держит 98 тысяч, а сельское кольцо Горноуральского вокруг него 31, ровно столько же, сколько Серовский округ на дальнем конце тракта.

За агломерацией кончается и городская цена. Нижняя граница области проходит по 17–20 тысячам за сотку: сельский Пышминский округ на трассе в Тюмень, лесной Шалинский к Пермскому краю и Кировградский, малый заводской город с посёлками за Невьянском, где сделки и объявления сошлись почти в одну цифру. Выборки там по 39–66 сделок, и рядом с ними мы всегда смотрим объявления; в самых дальних округах, от Туринска до Ивделя, в колонке сделок стоит прочерк.

Где транспорт меняет картину

Допустим, вы выбираете участок, чтобы ездить в Екатеринбург на электричке. Первоуральск и Ревда стоят на Пермской линии с регулярными пригородными поездами и продают землю по 72 и 51 тысяче, а Верхняя Пышма обходится без станции, и сотка там стоит 164 тысячи. На Серовской линии та же картина: Невьянский округ со станцией и старым городом демидовских заводов продаёт сотку за 41 тысячу, вчетверо дешевле Верхней Пышмы, которая выросла в плотный спутник миллионника. Электричка в этой области дешёвых участков не отменяет и дорогих не создаёт.

На востоке трасса на Тюмень нанизывает Богданович, Сухой Лог и Камышловский район. Богданович продаёт землю под дом по 40 тысяч, Сухой Лог по 34; у Камышловского района ряда под дом нет, только личное подсобное хозяйство по 13,3 тысячи, и с соседями по трассе его сравнивать нельзя. Собираетесь ездить в город каждый день? Найдите конкретную станцию, пересадку и дорогу от своего посёлка: округ может стоять на линии, а участок оказаться от неё далеко.

Почему некоторым цифрам нельзя верить без разбора

Тугулымский округ на границе с Тюменской областью выглядит в таблице как находка: по сделкам сотка стоит 22 тысячи, а в объявлениях 83. Мы посмотрели ближе. Здесь 87 сделок и 185 объявлений, и объявления на четыре пятых подают не частные лица. Два ряда описывают разные участки, а какие именно, по нашим данным не видно. Столбец сделок рыночным минимумом там не называем и советов на нём не строим.

Бывает и наоборот: сделки дороже объявлений. В Екатеринбурге за сотку платили почти 330 тысяч, а просят 269; за этим стоят 472 сделки и 614 объявлений под ИЖС. В Белоярском платили 212 тысяч, а просят 106, при 362 сделках и 607 объявлениях. Средняя половина сделок в Белоярском легла между 67 и 388 тысячами за сотку, средняя половина объявлений между 50 и 221 тысячей. Это указывает на то, что по сделкам прошли дорогие участки, которым среди нынешних объявлений нет пары; скидку ни одна из двух медиан не показывает. Ещё в двенадцати округах сделки дороже объявлений. Самый резкий случай Артинский: 60 тысяч по сделкам против 17 в объявлениях, но сделок там всего 37, и ориентиром эту пару мы не считаем.

Отдельно про Тагил, Горноуральский и Алапаевское направление. Это те самые стыки кварталов из методики: строки Нижнего Тагила, Горноуральского, Алапаевского, Махнёвского и Шалинского округов могут оказаться неполными, и разрыв между сделками и объявлениями там торгом не объяснить: два ряда могут описывать разные части территории.

Что покупают: размер участка и назначение

Откройте объявления по Екатеринбургу, и типичный участок окажется в 9,5 сотки; в Сысертском округе, Нижнем Тагиле и Верхней Пышме продают по десять. Это размер под дом или компактную дачу. В Каменске-Уральском вам предложат пять соток, а в Каменском округе за городской чертой пятнадцать: это две разные покупки, дом на окраине и хозяйство в селе, и сравнивать их цены без поправки на размер нельзя.

Дальше от города лоты растут: 29 соток в Артинском округе, 18 в Красноуфимском, 17,8 в Слободо-Туринском, 16,5 в Новолялинском. Покупатель получает много земли и вместе с ней вопросы: как подъехать в распутицу, где взять свет и воду, разрешат ли строиться и кому потом продать.

Если вам нужна именно земля под дом, смотрите, какая доля объявлений в округе размечена как ИЖС. В Белоярском, Сысертском и Полевском это чуть больше половины, 56–59%. В Каменском округе 70,2%, в Талицком 89,3%: там почти всё продаётся под дом и хозяйство, дачного сезона в этих строках почти нет. В Екатеринбурге только 38,1%: больше половины городских объявлений это садовая земля, где дом построить можно, но по своим правилам.

Кто продаёт и как читать предложение

Позвоните по объявлению в Екатеринбурге, и примерно в половине случаев трубку возьмёт не частное лицо: частники разместили около половины объявлений и в городе, и в Пышме, Березовском и Белоярском, в Сысертском чуть меньше, 43%. Остальное подают застройщики посёлков, агентства и лоты без пометки; кто из них стоит за конкретной ценой, по доле не видно. На севере и в малых городах картина обратная: в Серовском округе частные лица подали 90% объявлений, в Краснотурьинске 88,1%, в Богдановиче 85,4%, в Артемовском 81,7%. Объявлений там мало, и один странный лот сдвигает медиану сильнее.

Число объявлений подскажет, насколько глубок рынок: в Екатеринбурге их 3 255, в Сысертском 2 390, в Белоярском 2 053, а в Карпинске 39, в Ивдельском 33, в Новолялинском 18. Прочерк в таблице значит, что наблюдений в нужном сегменте не хватило, а не что землю там не продают.

Спрос: что происходит со сделками

За четыре квартала в 54 опубликованных муниципалитетах зарегистрировали 25 565 сделок, годом ранее 24 379, рост около 5%. Интерес к отдельному посёлку по этой цифре не измерить, зато она показывает, сколько договоров люди действительно довели до регистрации.

Два главных дачных направления растут: Белоярский прибавил 8% и вышел на 1 875 сделок, Сысертский 5% и 1 843. Полевской вырос на 19% до 757, Нижний Тагил на 14% до 1 102, Березовский на 7% до 760. Единственный из крупных рынков, где сделок стало меньше, это сам Екатеринбург: минус 2%, 2 880 договоров.

На малых базах проценты обманывают. Байкаловский округ прибавил 29% и дошёл до 142 сделок, Новолялинский 35% до 142, Камышловский район 26% до 108: несколько десятков новых договоров дают красивый процент, а Камышловский район к тому же едва держится над порогом публикации.

Загородный рынок сейчас живёт при жёстких условиях по кредитам. По данным Свердловскстата, в 2025 году жители области ввели 1,6 млн квадратных метров индивидуального жилья, почти столько же, сколько в 2024-м. По статистике Банка России, ипотеку на ИЖС в области в 2024 году выдали 9 731 раз, а в 2025-м только 3 697; просели в первую очередь кредиты на строительство дома, а кредиты на покупку готовых объектов ИЖС уменьшились всего на 14%, с 12,2 до 10,5 млрд рублей. Это общий фон, на котором стоят цены из таблицы.

Как пользоваться цифрами под свою задачу

Вы ездите в Екатеринбург каждый день. Смотрите округа, которые касаются городской границы: Верхнюю Пышму, Березовский, Первоуральск, Ревду, Дегтярск, Полевской, Сысертский и Белоярский. По сделкам сотка под дом там стоит от 30 тысяч в Дегтярске до 220 в Сысертском; Среднеуральск с его 336 тысячами стоит на 32 сделках. Арамиль тоже граничит с городом, но отдельной статистики по ней нет. Отсейте участки по дороге, школам и сетям, потом проверьте конкретный адрес: LandValue сравнит его с ближайшим рынком и покажет ограничения и подъезд.

Вам нужна дача на выходные. Садовый участок сравнивайте с садовым рядом. В Сысертском округе садовую сотку по сделкам продают за 192 тысячи, в объявлениях просят 155; в Полевском платят 69 тысяч и просят 78; в Заречном, городке у Белоярской АЭС, платят 76 и просят 78. Дачный лот в садоводстве не превращается в землю под постоянный дом оттого, что стоит в том же направлении.

Вы продаёте участок или подбираете его клиенту. Смотрите на глубину рынка вместе с ценой: у Белоярского 1 875 сделок и 2 053 объявления, у Сысертского 1 843 и 2 390. Похожих участков для сравнения здесь больше, чем где-либо за пределами Екатеринбурга. Если вариантов несколько, откройте сравнение участков: там ограничения и инфраструктура видны рядом с медианой, и красивая цифра их не заслонит.

Вы считаете небольшой бизнес или хотите большой участок. Шалинский, Каменский и Нижнесергинский дают другой бюджет: по сделкам под ИЖС сотка стоит от 17,8 до 24,7 тысячи, и участки там режут по пятнадцать соток. До покупки узнайте разрешённое использование, сети, санитарные зоны и подъезд в распутицу: если ждёте гостей, дешёвая земля эту проверку не заменит.

Кого нет в таблице и почему

Двенадцать муниципалитетов не набрали за год ста сделок, и в таблицу они не попали: Верх-Нейвинский (84), Верхнее Дуброво (65), Верхний Тагил (97), Волчанский (77), Камышлов (74), Лесной (65), Малышевский (75), Махнёвское (46), Новоуральский (48), Пелым (27), Рефтинский (46) и Таборинский (29). Землю там продают, но по нескольким десяткам договоров медиана прыгает от квартала к кварталу. Лесной и Новоуральск к тому же закрытые города: въезд по пропуску, и земля там ходит по своим правилам.

Ещё по семи территориям у нас нет отдельной статистики вовсе: Арамильский, Бисертский, Гаринский, Свободный, Сосьвинский, Староуткинск и Уральский. Арамиль при этом стоит вплотную к Екатеринбургу, и цену соседей на неё переносить нельзя. Свободный и Уральский, как и Лесной, закрытые образования, только без своей строки.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит сотка в Свердловской области в 2026 году?

Одной цифры нет. У границы Екатеринбурга сотка под дом стоит по сделкам от 30 тысяч в Дегтярске до 220 тысяч в Сысертском округе; в самом городе платят почти 330 тысяч. В малых округах за пределами агломерации цены опускаются до 17–20 тысяч, только и участки там другие: крупнее и без города рядом.

Где дешевле всего?

Среди округов с надёжным рядом сделок дешевле всего Пышминский на трассе в Тюмень: 17,4 тысячи за сотку по 39 сделкам; Шалинский рядом, 17,8. Округа с прочерком в этот ответ не попадают: договоры по льготной цене мы отсеяли, и опереться там пока не на что.

Почему район дальше, а дороже?

Потому что расстояние задаёт только одну ось из трёх. Каменск-Уральский стоит в 61 км от границы Екатеринбурга, и сотку там продают за 50 тысяч. Каменский округ вокруг него ближе, в 28 км, а сотка там стоит 22 тысячи: город продаёт городскую землю, округ сельскую.

Почему цены сделок и объявлений разные?

В объявлении продавец пишет, сколько хочет получить. В сделке записан договор, который уже зарегистрировали. Участки в двух рядах разные, поэтому разницу между рядами за размер торга не принимайте.

Где Камышлов и что такое Камышловский район?

Город Камышлов и Камышловский район вокруг него образуют два разных муниципалитета с одним названием и общим центром, старым городком на трассе в Тюмень. Город порог не прошёл: за год там 74 сделки. В таблице есть район: 108 сделок, 27,7 тысячи за сотку под ИЖС в объявлениях и 13,3 тысячи по ЛПХ. Цену города по нему не угадать, а часть пограничных записей мы не можем надёжно отнести ни к городу, ни к району.

Проверьте свой участок

Региональная таблица сужает поиск. Перед задатком проверьте участок по адресу или кадастровому номеру: LandValue покажет цену относительно ближайшего рынка, ограничения на строительство, зоны, коммуникации и подъезд.

Проверить участок в LandValue

Хотите сравнить Урал с другими субъектами? Откройте обзор цен на землю по регионам России. Рынки другого типа мы разобрали в статьях про Краснодарский край и Ростовскую область.

Условия использования данных

Цифры и таблицы можно цитировать со ссылкой на landvalue.ru и датой публикации из шапки статьи. Наблюдения охватывают период с III квартала 2025 года по II квартал 2026 года. После новой квартальной выгрузки мы обновим значения.